محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک؛ قوانین، شرایط پرداخت و…

محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک 1403

طبق ماده 59 قانون مالیات های مستقیم، نقل و انتقال قطعی ، انتقال حق واگذاری محل، مشمول پرداخت مالیات است. البته این قانون شامل دو تبصره مهم است که در صورت مشمولیت در آن از پرداخت مالیات معاف خواهید شد. در این مقاله قصد داریم شما را با جزئیات به روز شده مالیات نقل و انتقال ملک سال 1403، نحوه محاسبه مالیات و شرایط معافیت از آن آشنا کنیم.

انواع مالیات نقل و انتقال ملک

مالیات نقل و انتقال ملک شامل موارد زیر است:

• مالیات نقل و انتقال ملک
• مالیات انتقال حق واگذاری
• مالیات بر درامد فروش املاک
• مالیات بر درآمد حق مالک

نحوه محاسبه مالیات فروش املاک 1403

جالب است بدانید که نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک با کاربری های مختلف متفاوت است. یعنی نحوه محاسبه مالیات فروش املاک، تجاری، مسکونی، ساخت و ساز و … با یکدیگر متفاوت است که در ادامه به بررسی هر یک از آن ها خواهیم پرداخت.

نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک تجاری

در صورتی که قصد واگذاری یا فروش سرقفلی ملک تجاری خود را داشته باشید، مشمول پرداخت 2 درصد از مبلغ معامله به عنوان مالیات به دولت هستید. همچنین اگر فردی قصد واگذاری کامل ملک تجاری خود را به شخص دیگری داشته باشد باید مبلغ 5% به دولت مالیات پرداخت کند. مثلا اگر ارزش یک ملک تجاری 8 میلیارد باشد، صاحب ملک باید 400,000,000 تومان مالیات پرداخت کند. این قانون در سال 1402 نیز صدق میکرد و در سال 1403 همچنان پابرجاست.

نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک مسکونی

در صورتی که فردی بخواهد ملک خود را به فرد دیگری بفروشد به اندازه 5 درصد از ارزش معاملاتی آن به دولت مالیات پرداخت کند. به عنوان مثال، اگر فردی قصد فروش خانه خود به مبلغ 3 میلیارد را داشته باشد، باید 150 میلیون تومان مالیات به دولت پرداخت کند.

نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال سرقفلی

در حسابداری، سرقفلی یا همان (goodwill) به عنوان دارایی نامشهود محسوب میشود. به عنوان مثال در شرایطی که قصد واگذاری شرکت را به یک فرد دیگر داشته باشیم، علاوه بر هزینه واگذاری هزینه دیگری به اسم سرقفلی وجود دارد. این مبلغ اضافه به دلیل ارزش برند شرکت، حق کپی رایت، اعتبار شرکت نزد  مشتریان و … است. با مطالعه مقاله سرقفلی در حسابداری، دانش خود در این حوزه را ارتقا دهید. البته لازم به ذکر است که مالیات نقل و انتقال سرقفلی فقط برای املاکی است که درآن فعالیت تجاری در حال رخ دادن است. در صورتی که فرد قصد واگذاری ملک مسکونی خود را داشته باشد یا ملکی که متعلق به شرکت غیر فعال باشد، مالیات سرقفلی به آن تعلق نخواهد گرفت.

در محاسبه مالیات نقل و انتقال سرقفلی دو مورد زیر وجود دارد:

• نقل و انتقال قطعی سرقفلی:

برای نقل و انتقال قطعی ملک تجاری(فروش ملک و سرقفلی)، به میزان 5 درصد ارزش معاملاتی ملک، مالیات تعیین میشود. ارزش معاملاتی ملک توسط کارشناسان اداره امور مالیاتی کشور تعیین میشود. یعنی کارشناسان از ملک شما بازدید میکنند و ارزش نسبی ملک را برآورد میکنند و مبلغی شما با خریدار طی میکنید باید نزدیک به آن مبلغ باشد.

• واگذاری سرقفلی:

برای حق واگذاری سرقفلی، 2 درصد از مبلغ دریافتی، از صاحب ملک یا صاحب سرقفلی دریافت می­شود. حق واگذاری محل عبارت است از واگذاری حق کسب یا پیشه یا حق تصرف محل یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری محل.

مالیات بر ارث سرقفلی املاک

در صورت فوت شخص صاحب امتیاز سرقفلی، وراث مالکیت سرقفلی را به دست میگیرند. در چنین شرایطی، وراث محکوم به پرداخت مالیات بر ارث سرقفلی هستند. به عبارت دیگر، اگر وراث سرقفلی مغازه قصد واگذاری سرقفلی ملک تجاری خود را داشته باشند میبایست ابتدا ارزش سرقفلی مغازه را توسط کارشناس اداره امور مالیاتی مشخص کرده و طبق آن عدد، 3 درصد و برای وراث طبقه دوم، 6 درصد از ارزش سرقفلی مغازه به عنوان مالیات بر ارث سرقفلی تعیین میشود.

مدارک لازم برای پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک 1403

• استعلام دفترخانه(ذکر کامل نام خریدار)
• کپی از اسناد مالکیت مربوطه
• پکی گواهی شهرداری
• کپی شماسنامه و کارت ملی مشتری
• کپی شناسنامه و کارت ملی فروشنده
• کپی پروانه ساختمان
• کپی جواز پایان کار
• اسناد مربوط به نقشه و کروکی محل
• آدرس دقیق ملک
• کپی مدارک انحصار وراثت در صورتی که ملک موروثی باشد
• گواهی واریز مالیات بر ارث

مشمولیت در قانون معافیت پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک

همانطور که در قانون مالیات اظهارنامه عملکرد، برخی از افراد شامل بخشودگی های مالیاتی یا معافیت های مالیاتی میشوند، در قانون نقل و انتقالات ملک نیز این حکم وجود دارد. در شرایط زیر افراد از پرداخت مالیات نقل وانتقالات معاف خواهند شد.

• املاکی که در لیست میراث فرهنگی قرار دارند، از پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک معاف خواهند بود. اگر این املاک در دست اشخاص باقی بمانند، اشخاص ساکن در آن از پرداخت 50% مالیات بر درآمد معاف خواهند بود.
• املاکی که طبق قانون 42 ثبت مصوب مرداد ماه 1320 به مالکیت دولت درآمده اند، از پرداخت مالیات نقل و انتقال معاف هستند.
• املاکی که با سند عادی یا مبایعه نامه انتقال یافتند و مالک آن اقدام به ساختمان سازی در آن ملک کرده است. صاحبان این املاک هنگام این املاک در زمان فروش ملک، در صورت تایید مراجع غذایی مربوطه، معاف از پرداخت مالیات نقل و انتقال هستند.
• اگر به هر دلیلی، پس از پرداخت مالیات، معامله انجام نشود، اداره امور مالیاتی، پس از درخواست مودی و تایید دفتر اسناد رسمی مربوطه، ظرف 15 روز از تاریخ اعلام دفتر اسناد رسمی، مالیات وصول شما به حساب فرد پرداخت کننده بازگردانده میشود.

سامانه پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک

امروزه اتوماسیون سازی اداری نقش عظیمی در تسهیل امور و کاهش اتلاف وقت در ادارت دولتی دارد. سامانه www.tax.gov.ir سامانه یکپارچه ارائه خدمات الکترونیکی به مودیان مالیاتی است. در این سامانه اقدامات مهمی از قبیل ارسال اظهارنامه مالیاتی عملکرد، ارسال و پرداخت مالیات حقوق، صورت معاملات فصلی و…، پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک نیز انجام میشود.

مالیات بر درآمد رضایت مالک یا حق مالکانه چیست؟

مالیات بر درآمد اجاره جزو مالیات بر درآمد املاک محسوب می­شود. مالیات بر درآمد اجاره به درآمد حاصل از اجاره املاک و مستغلات گفته میشود.

مالیات بر درآمد ساخت و فروش املاک نوساز

طبق ماده 77 قانون مالیات های مستقیم، درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان حسب مورد مشمول مقررات مالیات است. به بیان ساده تر، سازندگان برای انجام هرگونه ساخت و ساز میبایست 15 الی 25 درصد از سود حاصل از فروش اولین املاک را به عنوان مالیات پرداخت کنند.

• سازندگان حقوقی یعنی شرکت های ساختمانی دارای مجوز از سازمان برنامه و بودجه، میبایست 25 درصد از درآمد حاصل از فروش  واحد های نوساز خود را به دولت بدهند.
• سازندگان حقیقی یعنی بساز بفروش ها، میبایست معادل 15 الی 25 درصد درآمد حاصله از فروش هر واحد را به دولت تحت عنوان مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک به دولت بدهند.
• شرکت های تعوانی مسکن، که برای تامین مسکن برای اعضای آن مجموعه تشکیل میشوند نیز موظفند 18.75% از سود فروش املاک نوساز را تحت عنوان مالیات به سازمان امور مالیاتی واگذار خواهد کرد.

فرمول محاسبه مالیات بر ساخت و ساز

در گذشته سود مشخصی برای صنعت ساخت و ساز وجود نداشت و سود سازندگان بر مبنای هزینه های ستخت و ساز و قیمت فروش ملک تعیین میشد. اما امروزه، سازندگان ساختمان ینیز دارای اینتا کد مالیاتی هستند و سود آن ها برابر است 10% ارزش منطقه ای ملک ساخته شده. سازندگانی که پروانه ساختمانی واحد مسکونی آن ها بعد از سال 1395 صادر شده است، فقط در 3 سال اول بعد از صدور پایان کار، مشمول پرداخت مالیات مطابق با فرمول جدید هستند و پس از آن از پرداخت مالیات معاف خواهند بود. به عبارت دیگر، سازندگان، اگر تا 1 سال از پس از اخذ پایان کار اقدام به فروش ملک ساخته شده کنند، معاف از پرداخت مالیات خواهند بود ولیکن اگر فروش ساختمان بیش از 1 سال طول بکشد، مشمول پرداخت مالیات خواهد بود.

نحوه پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک چگونه است؟

در بخش های قبل با ماهیت مالیات نقل و انتقال ملک و قوانین حاکم بر آن در سال 1403 آشنا شدیم. در این قسمت، قصد داریم با نحوه پرداخت مالیات نقل و انتقال آشنا شویم. پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک از طریق دفاتر اسناد رسمی انجام می شود. سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظفند امکان دسترسی بر خط به سامانه ثبت الکترونیک  سازمان ثبت اسناد و املاک کشور را برای سازمان مالیاتی فراهم کنند.

نکات مهم درباره مالیات نقل و انتقال املاک

• در صورت عدم مشخص بودن قیمت سرقفلی، با مراجعه با دفاتر املاکی معتبر، نزدیکترین قیمت ملک مشابه به عنوان معیار برای پرداخت مالیات قرار میگیرد.
• مالیات سرقفلی برای املاک تجاری که در آن ها فعالیت تجاری در حال انجام است، تعیین میشود. شرکت های غیر فعال، ساختمان های نیمه ساز و… محکوم به پرداخت مالیات سرقفلی و مالیات حق واگذاری محل نمیباشند.

نتیجه گیری

در این مقاله با جزئیات قوانین مالیات نقل و انتقال ملک در سال 1402 آشنا شدیم. آگاهی از این اطلاعات هم برای حسابداران و هم برای افرادی که قصد نقل و انتقال ملک خود را دارند لازم و ضروری است. در صورت عدم آگاهی از ماده و تبصره های مالیاتی موجود در این قانون، ممکن است در چالش های مالیاتی پر هزینه ای بیوفتید.

برای پرداخت هر نوع مالیات، ابتدا نیاز به اطلاعات تخصصی در آن حوزه دارید. شرکت حسابداری اَزتا بیش از 35 سال است که در حوزه خدمات حسابداری و مالیاتی در حال خدمات رسانی به تمامی کسب و کارهای کوچک و بزرگ است. مشاوران متخصص شرکت حسابداری در کرج از ابتدای انجام امور اداری تا لحظه انتقال ملک واملاک در کنار شما خواهند بود. برای دریافت اطلاعات تکمیلی 90004656 تماس حاصل فرمایید