امروزه بخش مهمی از درآمد دولت‌ها از طریق اخذ مالیات از شهروندان تأمین می‌شود؛ به همین دلیل انواع مختلفی از مالیات وجود دارد که شهروندان در صورت مشمول بودن باید نسبت به قوانین آن آگاهی داشته و برای پرداخت آن اقدام نمایند. یکی از انواع مالیات‌هایی که در ایران از شهروندان اخذ می‌شود، مالیات بر املاک و مستغلات است.
بر اساس قوانین مالیاتی کشور در صورتی که اشخاص حقیقی یا حقوقی به واسطه برخورداری از املاک و مستغلات درآمدی تحصیل نمایند، مشمول پرداخت مالیات شده و باید بر اساس قوانین تعیین شده نسبت به پرداخت آن اقدام نمایند. از این رو آشنایی با قوانین مربوط به مالیات املاک و مستغلات از اهمیت زیادی برخوردار است.
مالیات بر املاک و مستغلات چیست؟
در صورتی که بخواهیم یک تعریف ساده از مالیات بر املاک و مستغلات ارائه دهیم باید گفت که به مالیات درآمد تحصیل شده از املاک و مستغلات توسط اشخاص حقیقی و حقوقی گفته می‌شود.
در واقع اشخاص حقیقی و حقوقی که در ایران صاحب املاک و مستغلات هستند در صورتی که از نقل و انتقال، اجاره، ساخت و… کسب درآمد نمایند، مشمول پرداخت مالیات شده و باید مبلغ تعیین شده به عنوان مالیات را در موعد مقرر به سازمان امور مالیاتی پرداخت نمایند. این اشخاص برای اطلاع دقیق از مشمول بودن بر اساس قوانین می‌توانند از یک وکیل مالیاتی مشورت دریافت نمایند.
انواع مالیات بر املاک و مستغلات در ایران
همانطور که گفته شد مالیات بر املاک و مستغلات در ایران در دسته مالیات‌های مستقیم قرار می‌گیرد و به همین دلیل در انواع مختلفی وجود دارد.
مالیات نقل و انتقال:
مالیات نقل و انتقال ملک یکی از انواع مالیات بر املاک و مستغلات است که در هنگام جابجایی مالکیت یک ملک توسط دولت از فروشنده دریافت می‌شود. در واقع می‌توان گفت که این مبلغ به عنوان هزینه ثبت رسم و استفاده از خدمات دولتی مربوط به آن اخذ می‌شود. بر اساس ماده 59 قانون مالیات‌های مستقیم، مالیات نقل و انتقال املاک را می‌توان در سه دسته تقسیم‌بندی کرد:
- مالیات نقل و انتقال
- مالیات انتقال سرقفلی
- مالیات ساخت و فروش
مالیات بر درآمد اجاره:
بر اساس قوانین مالیاتی کشور، هر شخصی که یک ملک را به صورت اجاره واگذار کرده باشد، مشمول پرداخت مالیات بر درآمد اجاره است. مبلغ این مالیات بر اساس کل مبلغ اجاره تعیین می‌شود اما 25 درصد از آن بابت هزینه‌ها کسر می‌شود.
مبنای تعیین این مالیات، قرارداد اجاره بین مالک و مستاجر است؛ اما در صورتی که قرارداد وجودد نداشته باشد، تعیین آن بر عهده سازمان امور مالیاتی است.
مالیات خانه‌های خالی:
همانطور که از نام این مالیات پیدا است، به مبلغی گفته می‌شود که مالکان باید بابت خالی بودن خانه‌های خود پرداخت کنند. از جمله شروطی که باعث می‌شود یک خانه مشمول این نوع از مالیات بر املاک و مستغلات شود، می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- ملک مورد نظر، محل سکونت مالک نباشد.
- بیش از 4 ماه به صورت متوالی یا غیر متوالی محل سکونت کسی نباشد.
- از زمان صدور گواهی پایان ملک بیش از یک سال گذشته باشد.
- ملک از نوع املاک وقفی نباشد.
بر اساس این قانون واحدهای مسکونی در شهرهایی که بیش از 100 هزار نفر جمعیت دارند و همچنین املاک تازه ساخته شده پس از گذشت 12 ماه و املاک در حال ساخت پس از گذشت 18 ماه مشمول پرداخت این نوع مالیات می‌شوند.
چه افرادی مشمول پرداخت مالیات بر املاک و مستغلات هستند؟
همانطور که اشاره شده کلیه اشخاص اعم از حقیقی یا حقوقی که دارای انواع ملک (مسکونی، تجاری، اداری و…) هستند در صورتی که به واسطه فروش و نقل و انتقال ملک، اجاره ملک یا خالی نگه داشتن آن مشمول شروط ذکر شده در بالا شوند، باید نسبت به پرداخت مالیات بر املاک و مستغلات در موعد مقرر اقدام نمایند.
اشخاص حقیقی و حقوقی به منظور اطلاع دقیق از اینکه مشمول پرداخت این نوع مالیات هستند، می‌توانند از خدمات مشاوره مالیاتی استفاده کنند.
معافیت‌های مالیاتی در مالیات بر املاک
در قوانین مالیاتی کشور در مورد همه انواع مالیات‌های مستقیم، معافیت‌هایی در نظر گرفته شده است. مالیات بر املاک و مستغلات نیز از این قاعده مستثنی نبوده و مواردی به عنوان معافیت در قوانین مالیاتی کشور برای این نوع از مالیات در نظر گرفته شده است.
معافیت‌های مالیات اجاره املاک:
همانطور که گفته شد مالیات اجاره املاک به درآمد حاصل از اجاره یک ملک تعلق می‌گیرد. از این رو در برخی شرایط، مالک مشمول معافیت مالیاتی می‌شود:
- معافیت مالیاتی خانوادگی (اجاره ملک به اعضاء درجه یک خانواده)
- معافیت مالیاتی زیربنا (تا 150 متر در تهران و تا 200 متر در شهرستان‌ها)
- معافیت مالیاتی اشتراک دریافت و پرداخت اجاره
- معافیت مالیاتی تنها راه درآمد مالک
- معافیت مالیاتی نوسازی
معافیت مالیات نقل و انتقال املاک
بر اساس قانون در صورتی که یک ملک بین دو شخص حقیقی یا حقوقی جابجا شود، فروشنده باید مبلغی را به عنوان مالیات نقل و انتقال ملک پرداخت نمایند. با این حال در قانون مواردی به عنوان معافیت مالیاتی در نظر گرفته شده است:
- انتقال املاک ثبت شده در فهرست آثار ملی به سازمان میراث فرهنگی
- املاک انتقال یافته به استناد سند عادی یا مبایعه‌نامه که مالک جدید اقدام به ساخت و ساز در آن کرده است.
- واحدهای مسکونی واگذار شده توسط شرکت‌های تعاونی مسکن به اعضاء
- املاک واگذار شده به صورت بلاعوض و رایگان
نحوه محاسبه مالیات بر درآمد املاک چگونه است؟
مالیات بر املاک و مستغلات یکی از مهمترین اصطلاحات مالیاتی در کشور است که آشنایی با قوانین مربوط به آن از اهمیت زیادی برخوردار است. با توجه به اینکه انواع مختلفی از این نوع مالیات وجود دارد، نحوه محاسبه مالیات برای هر نوع متفاوت خواهد بود.
- مالیات بر اجاره:
نرخ مالیات بر اجاره املاک بر اساس اجاره‌نامه محاسبه می‌شود که مجموع اجاره سالیانه با کسر 25 درصد به عنوان هزینه‌ها است.
برای اشخاص حقوقی نرخ مالیات ثابت بوده و 25 درصد مبلغ به دست آمده است؛ اما برای اشخاص حقیقی نرخ مالیات متفاوت بوده و بر اساس نرخ‌های زیر به صورت پلکانی محاسبه می‌شود.
| درآمد مشمول مالیات سالانه | نرخ مالیات |
| تا 500 میلیون ریال | 15٪ |
| 500 میلیون تا 1 میلیارد ریال | 20٪ |
| بیش از 1 میلیارد ریال | 25٪ |
- مالیات بر درآمد نقل و انتقال:
مالیات بر درآمد حاصل از نقل و انتقال املاک بر اساس مسکونی یا تجاری بودن ملک متفاوت است. در صورتی که ملک تجاری باشد، فروشنده باید 2 درصد از ارزش معاملاتی ملک را به عنوان مالیات به دولت پرداخت نماید؛ این نرخ برای نقل و انتقال سرقفلی نیز 2 درصد تعیین شده است.
در صورتی ملک مسکونی باشد، فروشنده باید 5 درصد از ارزش معاملاتی را محاسبه کرده و به عنوان مالیات پرداخت نماید.
- مالیات بر درآمد ساخت و ساز:
نرخ مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و ساز برای سازندگان حقوقی (شرکت‌های ساختمانی دارای مجوز) 25 درصد از درآمد حاصل از فروش واحدهای نوساز است. این نرخ برای شرکت‌های تعاونی مسکن کمتر بوده و معادل 18.75 درصد از درآمد حاصل از فروش واحدهای نوساز است. سازندگان حقیقی (خره‌سازان، بساز و بفروش‌ها و انبوه‌سازان نیز مشمول پرداخت مالیات بوده و باید 15 تا 25 درصد از درآمد حاصل از فروش واحدهای نوساز را بسته به شرایط و قوانین به عنوان مالیات پرداخت نمایند.)
- مالیات خانه خالی:
در مورد محاسبه مالیات خانه‌های خالی باید گفت که نرخ مالیات آن مطابق با نرخ مالیات اجاره محاسبه می‌شود. پس از اینکه بر اساس متراژ واحد مسکونی و ارزش منطقه و همچنین کسر 25 درصد به عنوان هزینه، درآمد سالانه اجاره ملک محاسبه شد، مالیات آن به شرح زیر از مالک اخذ می‌شود:
| مالیات سال اول | 6 برابر مقدار درآمد سالانه محاسبه شده |
| مالیات سال دوم | 12 برابر مقدار درآمد سالانه محاسبه شده |
| مالیات سال سوم | 18 برابر مقدار درآمد سالانه محاسبه شده |
مهمترین قوانین مربوط به مالیات بر املاک و مستغلات
از جمله مهمترین قوانین مربوط به مالیات بر املاک و مستغلات می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- مالیات نقل و انتقال معادل ۵ درصد ارزش معاملاتی ملک است.
- مالیات اجاره (با کسر ۲۵ درصد هزینه‌ها و معافیت متراژی تا ۱۵۰ متر در تهران و ۲۰۰ متر در سایر شهرها) برای اشخاص حقوقی 25 درصد و برای اشخاص حقیق از 15 تا 25 درصد متغیر است.
- مالیات بر ساخت و فروش معادل 10 درصد علی‌الحساب ارزش معاملاتی ملک است.
- مالیات حق واگذاری محل معادل 2 درصد از وجوه دریافتی است.
- پرداخت مالیات نقل و انتقال بر عهده فروشنده و مالیات اجاره بر عهده موجر است.
- مهلت قانونی برای تسلیم اظهارنامه مالیاتی و پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک حداکثر 30 روز پس از معامله است.
جرایم مالیاتی عدم پرداخت مالیات بر درآمد املاک چقدر است؟
در صورتی که صاحبان املاک و مستغلات در مدت زمان تعیین شده نسبت به پرداخت مالیات اقدام نکرده و همکاری لازم در این زمینه با سازمان امور مالیاتی نداشته باشند، مشمول جرایم مالیاتی خواهند شد.
بر اساس قانون در صورتی که مالک در مدت زمان مقرر شده نسبت به ارائه اظهارنامه اقدا نکند، باید 10 درصد از مالیات اجاره را به عنوان جریمه پرداخت کند. جریمه عدم پرداخت مالیات تعیین شده به ازای هر ماه دیرکرد 2.5 درصد در نظر گرفته شده است.
در صورتی که مالک در اظهارنامه تسلیمی اطلاعات خلاف واقع درج کرده باشد و این موضوع توسط ممیز مالیاتی تشخیص داد شود، فرد خاطی علاوه بر مالیات تعیین شده باید معادل یک برابر آن یعنی به همان میزان را به عنوان جریمه پرداخت نماید.
نحوه پرداخت و ثبت اظهارنامه مالیات بر املاک و مستغلات
برای پرداخت و ثبت اظهارنامه مالیات بر املاک و مستغلات کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی باید به سامانه tax.gov.ir مراجعه کرده و پس از ثبت‌نام در سامانه نسبت به ثبت و تکمیل اظهارنامه مالیات املاک بر اساس نوع کسب درآمد (اجاره، فروش، ساخت و…) اقدام نمایند.
پس از ثبت و ارسال اظهارنامه و مدارک مورد نیاز، بررسی‌های لازم توسط ممیزین مالیاتی انجام شده و نرخ مالیات بر اساس قوانین موجود تعیین و ابلاغ می‌شود. پس از ابلاغ نرخ مالیات، مؤدی می‌تواند به سامانه مراجعه کرده و مبلغ تعیین شده را به صورت آنلاین پرداخت نماید.
نتیجه گیری
بر اساس قوانین مالیاتی کلیه اشخاص حقیقی یا حقوقی که صاحب املاک و مستغلات هستند به ازای خدمات دولتی که برای ثبت رسمی و سایر خدمات مربوط به فرایندهای اجاره، فروش و… دریافت می‌کنند، مشمول پرداخت مالیات بر املاک و مستغلات هستند.
مالیات بر نقل و انتقال ملک، مالیات اجاره، مالیات خانه‌های خالی و… از انواع این نوع مالیات است که هر کدام نرخ متفاوتی دارند. از این رو آشنایی با قوانین مربوط به این مالیات‌ها، نحوه محاسبه و معافیت‌های مالیاتی برای افرادی که صاحب انواع ملک هستند، به منظور پرداخت به موقع مالیات در صورت مشمول بودن و جلوگیری از جریمه بسیار حائز اهمیت است.
سوالات متداول:
1- مالیات بر املاک و مستغلات شامل چه نوع املاکی می‌شود؟
مالیات بر املاک و مستغلات شامل هرگونه زمین، ساختمان (مسکونی، تجاری، اداری) و همچنین املاکی که به اجاره واگذار می‌شوند، می‌گردد.
2- نرخ مالیات بر املاک و مستغلات در سال ۱۴۰۴ چقدر است؟
نرخ مالیات بر املاک در سال ۱۴۰۴ بسته به نوع معامله متفاوت است؛ مالیات نقل و انتقال ملک، 5 درصد ارزش معاملاتی ملک است، در حالی که مالیات اجاره ملک برای اشخاص حقیقی 15% تا 25% بر اساس درآمد مشمول مالیات (پس از کسر 25% معافیت) و برای اشخاص حقوقی به صورت ثابت 25 درصد است.
3- چه املاکی از مالیات بر املاک و مستغلات معاف هستند؟
املاک متعلق به دولت، املاک وقفی، خانه‌های سازمانی، املاک مسکونی اجاره‌ای تا حد نصاب تعیین شده (۱۵۰ متر در تهران و ۲۰۰ متر در سایر شهرها)، محل سکونت اعضای درجه اول خانواده (پدر، مادر، فرزندان و همسر)، املاک اجاره‌ای به سازمان‌های دولتی و نهادهای آموزشی و همچنین املاکی که توسط سرپرستان خانوار (تا سقف معافیت حقوق) اجاره داده می‌شوند.
4- مالیات بر املاک و مستغلات در زمان فروش چگونه محاسبه می‌شود؟
در صورت انتقال قطعی ملک مسکونی یا تجاری، ۵ درصد ارزش معاملاتی به عنوان مالیات دریافت می‌شود. اما در مورد سرقفلی یا همان حق واگذاری محل، مالیات ۲ درصد مبلغ دریافتی است.
5- چگونه می‌توان اظهارنامه مالیات بر املاک و مستغلات را ثبت کرد؟
برای ثبت اظهارنامه مالیات بر املاک، به سامانه خدمات الکترونیک سازمان امور مالیاتی به آدرس my.tax.gov.ir مراجعه کرده، پس از ورود اطلاعات هویتی، اطلاعات مربوط به ملک و قرارداد اجاره را وارد نمایید. در نهایت مالیات را محاسبه و پس از دریافت کد رهگیری، اظهارنامه را نهایی و ثبت کنید.
6- در صورت عدم پرداخت مالیات بر املاک و مستغلات چه جرایمی اعمال می‌شود؟
عدم پرداخت مالیات بر املاک و مستغلات در ایران منجر به جرایم مختلفی از جمله جریمه نقدی (حدود 2.5% از مالیات به ازای هر ماه تاخیر)، عدم امکان ثبت رسمی معامله، محرومیت از معافیت‌های مالیاتی، ممنوع الخروجی، توقیف اموال و در موارد شدیدتر، مجازات حبس می‌شود.
7- تفاوت مالیات بر املاک و مستغلات با مالیات نقل و انتقال چیست؟
تفاوت اصلی این دو مالیات در نوع درآمد مشمول مالیات و زمان پرداخت آن‌ها است؛ مالیات نقل و انتقال املاک، مالیاتی است که به هنگام فروش و انتقال قطعی سند ملک (به عنوان یک درآمد ناگهانی) و توسط فروشنده پرداخت می‌شود؛ اما مالیات بر درآمد مستغلات به درآمدهای حاصل از اجاره ملک یا هر نقل و انتقال آن (به عنوان درآمد مستمر) تعلق گرفته و بر عهده مالک فعلی یا طرفی است که درآمد کسب می‌کند.
8- آیا امکان تقسیط مالیات بر املاک وجود دارد؟
بله، امکان تقسیط بدهی‌های مالیات بر املاک (مانند مالیات نقل و انتقال و مالیات عملکرد) با موافقت سازمان امور مالیاتی وجود دارد.
بدون دیدگاه