محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک 1404؛ قوانین، شرایط پرداخت و…

محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک 1404

طبق ماده 59 قانون مالیات های مستقیم، نقل و انتقال قطعی ، انتقال حق واگذاری محل، مشمول پرداخت مالیات است. البته این قانون شامل دو تبصره مهم است که در صورت مشمولیت در آن از پرداخت مالیات معاف خواهید شد. در این مقاله قصد داریم شما را با جزئیات به روز شده مالیات نقل و انتقال ملک سال 1404، نحوه محاسبه مالیات و شرایط معافیت از آن آشنا کنیم.

انواع مالیات نقل و انتقال ملک

مالیات نقل و انتقال ملک شامل موارد زیر است:

• مالیات نقل و انتقال ملک
• مالیات انتقال حق واگذاری
• مالیات بر درامد فروش املاک
• مالیات بر درآمد حق مالک

محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک 1404

بر اساس قانون در صورتی که افراد ملک یا املاک خود را به فروش رسانده و به فرد دیگری واگذار کنند،  موظف هستند ۵ درصد از ارزش واقعی ملک را به عنوان مالیات پرداخت نمایند؛ در غیر این صورت مشمول جرایم مالیاتی خواهند شد.

در این قانون منظور از ارزش معاملاتی ملک مبلغی است که توسط اداره کل امور مالیاتی  بر اساس نرخ منطقه تعیین می‌شود. از این رو ارزش معاملاتی اعلام شده توسط اداره کل مالیاتی با قیمت واقعی فروش ملک یا قیمت واقعی بازار متفاوت بوده و معمولاً کمتر از قیمت واقعی بازار است.

به عنوان مثال در صورتی که ارزش واقعی یک ملک بر اساس نرخ منطقه‌ای،  ۴ میلیارد تومان تعیین شده باشد،  مالیات نقل و انتقال این ملک بر اساس قانون معادل ۲۰۰ میلیون تومان است.

نحوه محاسبه مالیات فروش املاک 1404

در مورد مالیات فروش املاک باید به این موضوع اشاره کرد که، مبلغ تعیین شده به عنوان مالیات برای فروش و نقل و انتقال املاک با کاربری‌های مختلف متفاوت است.

املاک تجاری:

در صورتی که افراد قصد واگذاری و فروش کامل ملک تجاری خود را به شخص دیگری داشته باشند، موظف هستند که به میزان ۵ درصد از ارزش فروش ملک را به عنوان مالیات به دولت پرداخت نمایند.

املاک مسکونی:

مالیات فروش املاک مسکونی بر اساس قانون به میزان ۵ درصد از ارزش معاملاتی تعیین شده توسط اداره کل امور مالیاتی است.  اداره کل امور مالیاتی ارزش معاملاتی ملک را بر اساس نرخ منطقه تعیین کرده و مالکین در زمان فروش موظف هستند که ۵ درصد از این مبلغ را به عنوان مالیات پرداخت نمایند.

مالیات سرقفلی:

در حسابداری، سرقفلی یا همان (goodwill) به عنوان دارایی نامشهود محسوب میشود. به عنوان مثال در شرایطی که قصد واگذاری شرکت را به یک فرد دیگر داشته باشیم، علاوه بر هزینه واگذاری هزینه دیگری به اسم سرقفلی وجود دارد. این مبلغ اضافه به دلیل ارزش برند شرکت، حق کپی رایت، اعتبار شرکت نزد  مشتریان و … است. با مطالعه مقاله سرقفلی در حسابداری، دانش خود در این حوزه را ارتقا دهید. البته لازم به ذکر است که مالیات نقل و انتقال سرقفلی فقط برای املاکی است که درآن فعالیت تجاری در حال رخ دادن است. در صورتی که فرد قصد واگذاری ملک مسکونی خود را داشته باشد یا ملکی که متعلق به شرکت غیر فعال باشد، مالیات سرقفلی به آن تعلق نخواهد گرفت.

• نقل و انتقال قطعی سرقفلی:

در صورتی که سرقفلی به صورت قطعی واگذار شود، میزان مالیات آن برابر با میزان مالیات فروش و نقل و انتقال ملک به فرد دیگر است؛ به این معنی که صاحب ملک باید ۵ درصد از ارزش واگذاری سرقفلی را به عنوان مالیات پرداخت نماید.

• واگذاری حق سرقفلی:

در این شرایط مبلغ مالیات متفاوت بوده و صاحب ملک یا صاحب سرقفلی باید دو درصد از مبلغ دریافتی به عنوان واگذاری حق سرقفلی را به شکل مالیات پرداخت نماید.

مالیات بر ارث سرقفلی املاک

در صورت فوت شخص صاحب امتیاز سرقفلی، وراث مالکیت سرقفلی را به دست میگیرند. در چنین شرایطی، وراث محکوم به پرداخت مالیات بر ارث سرقفلی هستند. به عبارت دیگر، اگر وراث سرقفلی مغازه قصد واگذاری سرقفلی ملک تجاری خود را داشته باشند میبایست ابتدا ارزش سرقفلی مغازه را توسط کارشناس اداره امور مالیاتی مشخص کرده و طبق آن عدد، 3 درصد و برای وراث طبقه دوم، 6 درصد از ارزش سرقفلی مغازه به عنوان مالیات بر ارث سرقفلی تعیین میشود.

مدارک لازم برای پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک 1404

زمانی که افراد نسبت به فروش ملک خود اقدام می‌کنند، به منظور پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک خود باید مدارک زیر را ارائه نمایند:

• استعلام دفترخانه به همراه ذکر نام خریدار به صورت کامل
• کپی سند مالکیت ملک
•  گواهی شهرداری ملک
• کپی مدارک شناسایی فروشنده و خریدار ( شناسنامه و کارت ملی)
• کپی پروانه ساختمان
•  کپی جواز پایان کار ساختمان
• آدرس دقیق ملک به همراه کروکی و نقشه محل
• کپی مدارک مربوط به انحصار وراثت در صورت موروثی بودن ملک
• گواهی واریز مالیات بر ارث در صورت موروثی بودن ملک

مشمولیت در قانون معافیت پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک

همانطور که در قانون مالیات اظهارنامه عملکرد، برخی از افراد شامل بخشودگی های مالیاتی یا معافیت های مالیاتی میشوند، در قانون نقل و انتقالات ملک نیز این حکم وجود دارد. در شرایط زیر افراد از پرداخت مالیات نقل وانتقالات معاف خواهند شد.

• املاکی که در لیست میراث فرهنگی قرار دارند، از پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک معاف خواهند بود. اگر این املاک در دست اشخاص باقی بمانند، اشخاص ساکن در آن از پرداخت 50% مالیات بر درآمد معاف خواهند بود.
• املاکی که طبق قانون 42 ثبت مصوب مرداد ماه 1320 به مالکیت دولت درآمده اند، از پرداخت مالیات نقل و انتقال معاف هستند.
• املاکی که با سند عادی یا مبایعه نامه انتقال یافتند و مالک آن اقدام به ساختمان سازی در آن ملک کرده است. صاحبان این املاک هنگام این املاک در زمان فروش ملک، در صورت تایید مراجع غذایی مربوطه، معاف از پرداخت مالیات نقل و انتقال هستند.
• اگر به هر دلیلی، پس از پرداخت مالیات، معامله انجام نشود، اداره امور مالیاتی، پس از درخواست مودی و تایید دفتر اسناد رسمی مربوطه، ظرف 15 روز از تاریخ اعلام دفتر اسناد رسمی، مالیات وصول شما به حساب فرد پرداخت کننده بازگردانده میشود.

سامانه پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک

امروزه اتوماسیون سازی اداری نقش عظیمی در تسهیل امور و کاهش اتلاف وقت در ادارت دولتی دارد. سامانه www.tax.gov.ir سامانه یکپارچه ارائه خدمات الکترونیکی به مودیان مالیاتی است. در این سامانه اقدامات مهمی از قبیل ارسال اظهارنامه مالیاتی عملکرد، ارسال و پرداخت مالیات حقوق، صورت معاملات فصلی و…، پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک نیز انجام میشود.

مالیات بر درآمد رضایت مالک یا حق مالکانه چیست؟

مالیات بر درآمد اجاره جزو مالیات بر درآمد املاک محسوب می­شود. مالیات بر درآمد اجاره به درآمد حاصل از اجاره املاک و مستغلات گفته میشود.

مالیات بر درآمد ساخت و فروش املاک نوساز

طبق ماده 77 قانون مالیات های مستقیم، درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان حسب مورد مشمول مقررات مالیات است. به بیان ساده تر، سازندگان برای انجام هرگونه ساخت و ساز میبایست 15 الی 25 درصد از سود حاصل از فروش اولین املاک را به عنوان مالیات پرداخت کنند.

• سازندگان حقوقی یعنی شرکت های ساختمانی دارای مجوز از سازمان برنامه و بودجه، میبایست 25 درصد از درآمد حاصل از فروش  واحد های نوساز خود را به دولت بدهند.
• سازندگان حقیقی یعنی بساز بفروش ها، میبایست معادل 15 الی 25 درصد درآمد حاصله از فروش هر واحد را به دولت تحت عنوان مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک به دولت بدهند.
• شرکت های تعوانی مسکن، که برای تامین مسکن برای اعضای آن مجموعه تشکیل میشوند نیز موظفند 18.75% از سود فروش املاک نوساز را تحت عنوان مالیات به سازمان امور مالیاتی واگذار خواهد کرد.

فرمول محاسبه مالیات بر ساخت و ساز

در گذشته سود مشخصی برای صنعت ساخت و ساز وجود نداشت و سود سازندگان بر مبنای هزینه های ستخت و ساز و قیمت فروش ملک تعیین میشد. اما امروزه، سازندگان ساختمان ینیز دارای اینتا کد مالیاتی هستند و سود آن ها برابر است 10% ارزش منطقه ای ملک ساخته شده. سازندگانی که پروانه ساختمانی واحد مسکونی آن ها بعد از سال 1395 صادر شده است، فقط در 3 سال اول بعد از صدور پایان کار، مشمول پرداخت مالیات مطابق با فرمول جدید هستند و پس از آن از پرداخت مالیات معاف خواهند بود. به عبارت دیگر، سازندگان، اگر تا 1 سال از پس از اخذ پایان کار اقدام به فروش ملک ساخته شده کنند، معاف از پرداخت مالیات خواهند بود ولیکن اگر فروش ساختمان بیش از 1 سال طول بکشد، مشمول پرداخت مالیات خواهد بود.

نحوه پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک چگونه است؟

در بخش های قبل با ماهیت مالیات نقل و انتقال ملک و قوانین حاکم بر آن در سال 1403 آشنا شدیم. در این قسمت، قصد داریم با نحوه پرداخت مالیات نقل و انتقال آشنا شویم. پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک از طریق دفاتر اسناد رسمی انجام می شود. سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظفند امکان دسترسی بر خط به سامانه ثبت الکترونیک  سازمان ثبت اسناد و املاک کشور را برای سازمان مالیاتی فراهم کنند.

نکات مهم درباره مالیات نقل و انتقال املاک

• در صورت عدم مشخص بودن قیمت سرقفلی، با مراجعه با دفاتر املاکی معتبر، نزدیکترین قیمت ملک مشابه به عنوان معیار برای پرداخت مالیات قرار میگیرد.
• مالیات سرقفلی برای املاک تجاری که در آن ها فعالیت تجاری در حال انجام است، تعیین میشود. شرکت های غیر فعال، ساختمان های نیمه ساز و… محکوم به پرداخت مالیات سرقفلی و مالیات حق واگذاری محل نمیباشند.

نتیجه گیری

در این مقاله با جزئیات قوانین مالیات نقل و انتقال ملک در سال 1402 آشنا شدیم. آگاهی از این اطلاعات هم برای حسابداران و هم برای افرادی که قصد نقل و انتقال ملک خود را دارند لازم و ضروری است. در صورت عدم آگاهی از ماده و تبصره های مالیاتی موجود در این قانون، ممکن است در چالش های مالیاتی پر هزینه ای بیوفتید.

برای پرداخت هر نوع مالیات، ابتدا نیاز به اطلاعات تخصصی در آن حوزه دارید. شرکت حسابداری اَزتا بیش از 35 سال است که در حوزه خدمات حسابداری و مالیاتی در حال خدمات رسانی به تمامی کسب و کارهای کوچک و بزرگ است. مشاوران متخصص شرکت حسابداری در کرج از ابتدای انجام امور اداری تا لحظه انتقال ملک واملاک در کنار شما خواهند بود. برای دریافت اطلاعات تکمیلی 90004656 تماس حاصل فرمایید.

سوالات متداول

1- از زمان ثبت نام برای پرداخت مالیات ملک تا زمان ارسال پیامک چه مقدار زمان لازم است؟

از زمانی که اشخاص برای پرداخت مالیات ملک ثبت نام می‌کنند تا زمان ارسال پیامک پرداخت، 30 روز مهلت نیاز است.

2- پرداخت مالیات بر ارزش افزوده نقل و انتقال ملک بر عهده چه شخصی است؟

بر اساس قانون مالیا‌ت‌های مستقیم پرداخت مالیات بر ارزش افزوده نقل و انتقال ملک بر عهده صاحب ملک یا فروشنده است.

3- مالیات نقل و انتقال ملک مزایده ای بر عهده چه شخصی است؟

در صورتی که یک ملک برای فروش به مزایده گذاشته شود، پرداخت مببلغ مالیات آن بر عهده فروشنده بوده و این مبلغ محاسبه شده و از مبلغ مزایده کسر می‌شود.

4- نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال سرقفلی چگونه است؟

واگذاری سرقفلی فقط در مورد املاکی مطرح می‌شود که کاربری تجاری دارند. مالیات واگذاری سرقفلی ملک تجاری از سوی قانون تعیین شده و انتقال آن با سند رسمی و وکالت رسمی امکان‌پذیر است.

5- چه افرادی از پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک معاف هستند؟

بر اساس مصوبه هیئت دولت افراد تحت پوشش کمیته امداد امام خمینی، افراد تحت پوشش سازمان بهزیستی  همچنین افرادی که جزو سه دهک اول جامعه بر اساس اطلاعات سامانه رفاه ایرانیان قرار می‌گیرند از پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک معاف هستند.

6. مالیات نقل و انتقال ملک چه تفاوتی با مالیات بر ارث یا مالیات بر درآمد اجاره دارد؟

مالیات بر اجاره ملک مالیاتی است که برای افرادی در نظر گرفته شده که از طریق اجاره ملک کسب درآمد می‌کنند. مالیات بر ارث نیز مالیاتی است که وراث در صورت به ارث رسیدن املاک یا دارایی‌های مختلف باید پرداخت نمایند.

7. آیا امکان تقسیط یا تخفیف در پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک وجود دارد؟

بله، طبق مقررات سازمان امور مالیاتی، مؤدی (مالک ملک) می‌تواند در صورت ناتوانی در پرداخت یک‌جای مالیات، درخواست تقسیط بدهد. به‌طور کلی برای مالیات نقل و انتقال ملک تخفیف خاصی پیش‌بینی نشده است، مگر در شرایط خاصی مانند مشمول شدن در بخشنامه‌های بخشودگی جرایم مالیاتی یا در دوره‌های زمانی خاص که سازمان مالیاتی بخشودگی بدهی یا جرایم را اعلام می‌کند.

8. نحوه استعلام و پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک از طریق سامانه‌ها چگونه است؟

برای انجام این کار  باید وارد سامانهmy.tax.gov.ir  (سامانه مؤدیان مالیاتی) شده و از بخش خدمات نقل و انتقال املاک با ثبت اطلاعات ملک (کد پستی، شماره سند، مشخصات خریدار و فروشنده)‌ میزان بدهی مالیاتی را مشاهده و به صورت آنلاین پرداخت نمایید.

9. دیرکرد در پرداخت مالیات نقل و انتقال، چه جرایمی به همراه دارد؟

طبق ماده ۱۹۰ قانون مالیات‌های مستقیم، در صورت عدم پرداخت مالیات نقل و انتقال در مهلت مقرر، به ازای هر ماه تأخیر، معادل ۲.۵ درصد مالیات پرداخت‌نشده، جریمه دیرکرد تعلق می‌گیرد.