یکی از معضل‌های بزرگ جوامع و دولت‌های امروزی، تهیه مسکن و توزیع عادلانه آن برای شهروندان خود هستند. بر همین اساس تلاش می‌کنند با اعمال قوانین سخت‌گیرانه این عدالت را برقرار کنند. یکی از قوانین، قانون مالیات بر خانه های خالی است که در این مقاله قرار است به آن بپردازیم. پس با ازتا همراه باشید.
به چه خانه‌هایی خانه خالی می‌گویند؟
در مبحث محاسبه مالیات خانههای خالی، آشنایی با قوانین آن از اهمیت زیادی برخوردار است. یکی از مهم‌ترین قوانین آشنایی با این موضوع است که چه خانه‌هایی به عنوان خانه خالی در نظر گرفته شده و مشمول پرداخت مالیات میشوند. در صورتی که خانه‌ها دارای شرایط زیر باشند به عنوان خانه خالی در نظر گرفته شده و مشمول پرداخت مالیات میشوند:
- جمعیت شهر مربوطه بیش از 100 هزار نفر باشد
- خانه مورد نظر محل سکونت اصلی یا فرعی مالک نباشد
- از تاریخ صدور گواهی پایان کار ملک یک سال گذشته باشد (این مدت در پروژه‌های انبوه‌سازی 18 ماه است)
- از تاریخ خرید خانه بر اساس تاریخ ثبت سند 4 ماه گذشته باشد
- خانه حداقل 4 ماه در اجاره نباشد
- فرد مستاجر دارای اقامتگاه اصلی باشد
- خانه یا ملک به منظور فروش یا اجاره توسط مالک در سامانه معاملات املاک وزارت راه و شهرسازی ثبت نشده باشد
چرا به خانه های خالی مالیات تعلق میگیرد؟
کمبود مسکن در کشور به دلیل وجود تعداد زیادی خانههای خالی، نه به دلیل کمبود ساخت و ساز است. به همین دلیل مجلس در تیرماه ۱۳۹۹ طرح مالیات بر خانههای خالی را تصویب کرد. این طرح از طریق اعمال مالیات بیشتر نسبت به خانههای اجاره‌ای، قیمت خانه‌ها را کاهش داده و دسترسی به خانه برای افراد نیازمند را افزایش میدهد.
محاسبه مالیات خانه های خالی
بسیاری از افراد به اشتباه تصور می‌کنند که مالیات بر خانه های خالی به عواملی مانند قدمت یا فرسودگی بستگی دارد. اما مالیات خانههای خالی قدیمی و نوساز یکسان است. بنابراین، اگر خانه‌ای قدیمی به ارث برده‌اید، علاوه بر مالیات بر ارث، پس از مدت زمان معین باید مالیات خانه خالی را نیز پرداخت کنید.
بر اساس مفاد ماده 54 مکرر، مالیات بر خانههای خالی بر اساس عواملی مانند تعداد خانههای خالی، مدت زمان خالی بودن ملک و ارزش اجاری ملک بر روی خانه‌هایی که بیش از ۱۲۰ روز خالی بودن اعمال میشود.
نرخ مالیات برای خانههای خالی در تهران و سایر شهرهای با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر
برای دارندگان ۱ تا ۵ خانه به شرح زیر است.
- سال اول: ۶ برابر ارزش اجاری ملک
- سال دوم: ۱۲ برابر ارزش اجاری ملک
- سال سوم به بعد: ۱۸ برابر ارزش اجاری ملک
نرخ مالیات برای افرادی که بیش از ۵ خانه خالی دارند، به این صورت محاسبه میشود:
- سال اول: ۱۲ برابر ارزش اجاری ملک‌ها
- سال دوم: ۲۴ برابر ارزش اجاری ملک‌ها
- سال سوم به بعد: ۳۶ برابر ارزش اجاری ملک‌ها
این نکته قابل ملاحظه است که، ضرایب مالیاتی فقط در صورتی اعمال میشوند که سال‌های خالی بودن واحد مسکونی متوالی باشند. به عبارت دیگر، اگر واحد مسکونی برای مدتی ساکن داشته باشد و سپس دوباره خالی شود، مالیات خالی بودن آن در سال جدید با نرخ سال اول محاسبه خواهد شد. مالک خانه در صورت نداشتن اعتراض، می‌تواند یک ماه پس از دریافت برگ تشخیص مالیات، برای پرداخت آن اقدام کند. در صورت تأخیر در پرداخت مالیات، به‌ازای هر ماه ۲.۵ درصد جریمه به مالیات افزوده میشود.
نرخ مالیات برای خانه های خالی برای شهرهای با جمعیت کمتر از ۱۰۰ هزار نفر
مطابق ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات مستقیم، مالیات واحدهای مسکونی در شهرهایی با جمعیت کمتر از 100,000 نفر، برابر با 20% مالیات سال اول است. همچنین، مطابق بند 6 تبصره 8 ماده 169 مکرر ق.م.م، اگر مالک وظایف خود را (از جمله تغییر محل اقامت یا خرید و فروش واحد تحت تملک) در زمان مقرر انجام ندهد، مشمول جریمه تأخیر میشود. این جریمه برای هر ماه تأخیر، معادل مالیات سال اول ماده ۵۴ مکرر (6 برابر مالیات اجاره آن ماه) است و به صورت ماهانه محاسبه و مطالبه میشود.
نحوه ثبت ملک در سامانه‌ی ملی املاک و اسکان
وزارت راه و شهرسازی به منظور شناسایی خانههای خالی و اخذ مالیات از آنها سامانه‌ای تحت عنوان سامانه ملی املاک و اسکان راه‌انداری کرده است. مالکان واحدهای مسکونی باید ملک یا املاک خود را به قیمت روز منطقه یا ارزش جاری در سامانه ثبت نمایند. در صورتی که افراد مالک واحد مسکونی هستند برای ثبت ملک در سامانه ملی املاک و اسکان باید مراحل زیر را انجام دهند:
- مراجعه به سامانه به نشانی ir
- درج شماره تلفن همراه برای ورود به صفحه اطلاعات هویتی و تکمیل اطلاعات مورد نیاز
- وارد کردن کد تأیید ارسال شده از طریق پیامک به شماره همراه
- وارد کردن اطلاعات هویتی و آدرس خود در کادرهای مربوطه و انتخاب کلید ثبت
- انتخاب یکی از گزینه‌های مالک هستم یا شخص دیگری مالک است در صفحه جدید
- وارد کردن اطلاعات مالکی و مشخصات مالک شامل نوع سند و شناسه یکتا سند مالکیت
- واررد کردن اطلاعات مربوط به ملک شامل کد پستی، پلاک اصلی و فرعی و سایر موارد مورد نیاز
- وارد کردن اطلاعات مربوط به شناسه قبوض و انتخاب دکمه ثبت نهایی
برای محاسبه مالیات خانه خالی، به صورت زیر عمل می‌کنیم.
- ابتدا ارزش اجاره ماهانه برای یک خانه بر اساس متراژ و قیمت اجاره هر متر مربع مشخص میشود.
- سپس، بر اساس ماده 53 قانون مالیات املاک، 25% از این اجاره به عنوان استهلاک کسر میشود.
- بر اساس ماده 131 ق.م.م، مالیات بر اجاره ماهانه به نرخ 15% از مبلغ باقی‌مانده محاسبه میشود.
- و در نهایت، بر اساس ماده 54 قانون مالیات خانههای خالی، مقدار محاسبه شده در نرخ مالیاتی که در بالا ذکر شد، ضرب میشود.
اگر در محاسبه مالیات خود دچار مشکل هستید، میتوانید از یک شرکت حسابرسی مشاوره مالیاتی بگیرید.
ثبت نکردن خانه در سامانه املاک و اسکان چه حکمی دارد؟
همه مالکان باید نسبت به ثبت اطلاعات سکونتی خود در سامانه املاک و اسکان اقدام کنند، اگر ملکی در این سامانه ثبت نگردد به منزله منزل مسکونی خالی تلقی میشود و مشمول مالیات بر خانه های خالی میشود، علاوه بر پرداخت مالیات مذکور صاحبان املاک جریمه خواهند شد.
اجاره بهای واحد مسکونی ثبت نشده در سامانه املاک و اسکان در منطقه محل استقرار، هر رقمی که باشد در نظر گرفته شده و در سال‌های اول تا سوم به ترتیب با ضریب 6، 12 و 18 برابر ارزش اجاره ملک به عنوان جریمه خالی ماندن واحد مسکونی محاسبه و به مالک ملک ابلاغ میشود.
چه خانه‌هایی جزو خانههای معاف از مالیات قرار دارند؟
در مورد مالیات خانههای خالی باید به این موضوع اشاره کرد که همه خانههای خالی مشمول مالیات نبوده و برخی از آنها در صورتی که دارای یک سری شرایط باشند، از پرداخت مالیات معاف میشوند. از جمله خانههای خالی معاف از پرداخت مالیات می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- اقامتگاه اصلی خانوار ثبت شده در سامانه املاک و اسکان کشور
- اقامتگاه فرعی ثبت شده در سامانه املاک و اسکان کشور برای هر خانواده در شهری غیر از شهر محل اقامتگاه اصلی
- واحد مسکونی موقوفه طبق استعلام از سازمان اوقاف و امور خیریه بدون امکان اجاره بر اساس وقف‌نامه
- منزل مسکونی دانشجویان، طلاب، دانش‌آموزان، شاغلان و مبتلایان به بیماری‌های خاص واقع شده در شهری به جز شهر اقامتگاه اصلی و فرعی در صورت ارائه مستندات لازم.
خانه های خالی در چه صورت مشمل پرداخت مالیات هستند؟
اگر منزل شما در هرکدام یک از دسته‌های زیر قرار گیرد مشمول مالیات بر خانه های خالی میشود.
- خانه موردنظر محل سکونت اصلی یا فرعی مالک نباشد. (سکونت فرعی یعنی داشتن ملک در سایر شهرهای دیگر)
- ملک در شهرهای با بیش از ۱۰۰ هزار نفر جمعیت
- یک سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن ملک یا خانه گذشته باشد. این مدت زمان در پروژه‌های انبوه‌سازی به بیش از ۱۸ ماه می‌رسد.
- خانه حداقل چهار ماه در اجاره نباشد و خالی از سکنه باشد و این ملک تنها خانه صاحب خانه نباشد،
- خانه یا ملکی که توسط مالک در سامانه معاملات املاک وزارت راه و شهرسازی برای فروش یا اجاره ثبت نشده باشد.
- بر اساس تاریخ ثبت سند، حداقل چهار ماه از تاریخ خرید خانه گذشته باشد.
- فرد مستاجر اقامتگاه اصلی داشته باشد.
- خانه پس از نقل و انتقال بیشتر از ۱۲۰ روز خالی باشد.
- خانه‌ای که در صورت وقف بودن، بر اساس وقف‌نامه مشکلی برای اجاره رفتن نداشته باشد.
- مالکانی که بیبش از 5 خانه خالی در سال مالیاتی داشته باشند؛ ضریب مالیاتی آن ها دو برابر ضریب ماده 54 م.م اعمال میشود. یعنی سال اول مهادل 12 برابر مالیات متعلقه، سال دوم معادل 24 برابر مالیات متعلقه، 36 برابر مالیات متعلقه
دولت چگونه خانه های خالی مشمول مالیات را تشخیص میدهد؟
در گذشته، شناسایی و محاسبه مالیات خانههای خالی بسیار دشوار بود. نبود یک سیستم یکپارچه و عدم هماهنگی نهادهای مختلف، کار شناسایی و اعمال مالیات بر واحدهای خالی را پیچیده می‌کرد. اما اکنون، با پیشرفت تکنولوژی‌های مجازی، این روند بسیار ساده‌تر شده است. امروزه تمامی مالکان و صاحبان خانه‌ها باید اطلاعات املاک خود را در سامانه اسکان و املاک کشور ثبت کنند.
این سامانه، ایجاد شده توسط وزارت مسکن و شهرسازی برای مالیات بر خانههای خالی، شامل اطلاعات کد پستی و وضعیت سکونت هر خانه است.
طبق قانون مالیات بر خانههای خالی تصویب‌شده توسط شورای نگهبان، نهادهای دولتی و بانک‌ها موظف‌اند تنها با دریافت نشانی و کد پستی به مردم خدمت‌رسانی کنند، که این امر باعث میشود شناسایی محل سکونت افراد سریع‌تر و دقیق‌تر انجام شود. در صورت عدم پرداخت مالیات به علت یکپارچه بودن سیستم، زمانی که شما اطلاعات خود در خدمات دولتی ثبت کنید به سازمان مالیات نیز ارسال میشود وکلیه مالیات‌های پیشین نیز به همراه جریمه از فرد متخلف دریافت خواهد شد.
در صورتی که مالک اطلاعات خانه خود را ثبت نکند، پیامکی مبنی بر لزوم شفاف سازی املاک دریافت خواهند کرد و مالک تا 60 روز پس از دریافت این پیامک مهلت دارد که اطلاعات املاک خود را در سامانه ثبت کند در غیر این صورت ملک شخص جزو املاک خالی محسوب شده و فرد مشمول پرداخت مالیات خانه های خالی خواهد بود.
آیا املاک کلنگی مشمول مالیات میشوند؟
این تصور در برخی افراد وجود دارد که خانه کلنگی و فرسوده در صورتی که خالی و بلا استفاده باشد، شامل پرداخت مالیات خانههای خالی نمی‌شود. این تصور اشتباه بوده و در قانون تفاوتی بین خانه نوساز و کلنگی وجود ندارد و در صورتی که مالکان از اجاره آنها خودداری کنند، مشمول پرداخت مالیات میشوند.
آیا امکان گزارش اینترنتی خانههای خالی وجود دارد؟
با توجه به این موضوع که منظور شناسایی خانههای خالی افراد ملزم به ثبت‌نام در سامانه ملی املاک و اسکان کشور هستند، مالکانی وجود دارند که برای فرار از پرداخت مالیات قانون را رعایت نکرده و در سامانه ثبت‌نام نمی‌کنند. اقدام این افراد به عنوان فرار مالیاتی در نظر گرفته شده و افراد می‌توانند این موضوع را به صورت اینترنتی گزارش دهند. برای این کار افراد می‌توانند از سامانه‌های سوت‌زنی به نشانی sootzan.com و سامانه اینترنتی intamedia.ir استفاده کنند.
مالیات خانه های لوکس 1404
به طور خلاصه قوانین مالیاتی مربوط به خانه های لوکس به شرح زیر است.
- طبق بند ع تبصره 6 قانون بودجه کل کشور سال 1402 زمین‌های بدون اعیان با کاربری‌های مسکونی، اداری و تجاری، باغ ویلاهای مجاز (با احتساب عرصه و اعیان)، و خانههای مجلل (لوکس) با ارزش بیشتر از دویست میلیارد ریال، مشمول مالیات به میزان دو در هزار میشوند. پرداخت مالیات این خانه ها بر عهده مالک هستند.
- تمامی واحدهای مسکونی و باغ ویلاهایی که ارزش عرصه و اعیان آنها بیش از ۲۰۰ میلیارد ریال (معادل ۲۰ میلیارد تومان) باشد، در سال ۱۴۰۲ مشمول مالیات بر خانههای لوکس میشوند.
- طبق تبصره ۲ ماده ۴ مصوبه هیئت دولت، شهرداری‌ها موظف‌اند ظرف ۱۵ روز از تاریخ استعلام، وضعیت مجاز یا غیرمجاز بودن باغ ویلاها را به سازمان امور مالیاتی اعلام کنند. همچنین، بر اساس ماده ۵ این مصوبه، باغ ویلاهای غیرمجاز مشمول مالیاتی به میزان ۲ برابر باغ ویلاهای مجاز خواهند بود.
مالیات خانه های کلنگی
به ملکی که غیر قابل استفاده باشد و می بایست مجددا تخریب و نوسازی شود، خانه کلنگی می‌گویند. در کشور ما، خانه‌هایی که ۲۵ یا ۳۰ سال از ساخت آنها می‌گذرد، معمولاً در دسته خانههای کلنگی قرار می‌گیرند. یکی از پرسش‌های رایج مالکان این است که آیا اگر یک ملک به دلیل فرسودگی قابلیت اجاره دادن نداشته باشد، مشمول مالیات خانه خالی میشود؟
قانوناً، حالت فرسودگی ملکی برای عدم مشمولیت در مالیات خانه خالی نیست و به هر حال، ملک مورد اشاره مشمول مالیات خانه خالی خواهد بود. از این رو، پس از دریافت اخطار مربوط به مالیات خانه های خالی، مالک باید به سامانه مربوطه جهت اقدامات اظهارنامه مالیاتی مراجعه نماید.
نحوه استعلام و مشاهده مالیات خانه های خالی
براساس اعلام سازمان امور مالیاتی کشور، برای مشاهده و استعلام میزان مالیات خانههای خالی، میتوانید از طریق درگاه ملی خدمات مالیات به آدرس my.tax.gov.ir عمل کنید. ابتدا، در صفحه اصلی این درگاه، بر روی گزینه ثبت نام کلیک کنید و اطلاعات مورد نیاز خود را وارد کنید، از جمله کد ملی، تاریخ تولد و شماره تلفن همراه (باید به نام شما باشد). پس از تکمیل این مراحل و وارد کردن تصویر امنیتی، گزینه ثبت نام را بزنید.
سپس، نام کاربری شما ( کد ملی ) و کلمه عبور به شماره تلفن همراه شما پیامک میشود. بعد از دریافت پیامک، با وارد کردن نام کاربری و کلمه عبور، وارد پنل کاربری خود شوید. در پنل کاربری، یک کد شش رقمی به شماره تلفن همراه شما ارسال میشود که باید آن را وارد کنید تا بتوانید میزان مالیات خانه خالی خود را مشاهده و استعلام کنید.
در این صفحه، با کلیک بر روی عبارت “واحدهای مسکونی خالی از سکنه” در منوی سمت راست، میتوانید اطلاعات ملک خود را به عنوان خانه خالی مشاهده کرده و برای پرداخت بدهی مالیاتی خود اقدام کنید. آخرین مهلت پرداخت این مالیات تا 30 بهمن ماه جاری می‌باشد.
در راستای اجرای این قانون، در ۹ ماهه سال گذشته، ۵۶۸ هزار خانه خالی شناسایی شد که با بررسی عملکرد سه ماهه درآمدهای مالیاتی در سال جاری در این مدت تنها فقط ۵ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان مالیات خانه های خالی دریافت شده که مبلغ بسیار ناچیزی است.
مهلت پرداخت مالیات بر خانه خالی
مالکان خانه های خالی پس از ابلاغ مبلغ نهایی مالیات، یک ماه فرصت دارند تا آن را پرداخت کنند. در صورت عدم پرداخت، برگ قطعی مالیات صادر و مبلغ از ایشان مطالبه میشود. مالکان تا تاریخ 31تیر ماه هر سال فرصت دارند تا اظهارنامه املاک خود را برای اداره مالیات ارسال کنند. اگر به این برگ اعتراض کنند، موضوع در هیأت‌های حل اختلاف مالیاتی بررسی خواهد شد. اگر پس از این مراحل، مالکان همچنان مالیات قطعی را پرداخت نکنند، خانه های خالی ممنوع‌المعامله میشوند و اجازه نقل و انتقال ملک از انها سلب خواهد شد.
اگر دفترخانه‌ای بدون دریافت مفاصاحساب مالیاتی مربوط به ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم اقدام به انتقال کند، در پرداخت مالیات مسئولیت مشترک خواهد داشت. توجه داشته باشید برای نقل و انتقال خانه‌ها، باید مالیات نقل و انتقال ملک را پرداخت کنید.
مالیات خانههای لوکس 1404
بر اساس قانون بودجه 1404 کشور زمین‌های دارای کاربری مسکونی که ارزش روز آنها بیش از 300 میلیارد ریال (30 میلیارد تومان) باشد و همچنین زمین‌های دارای کاربری اداری و تجاری فاقد اعیانی و واحدهای مسکونی که ارزش روز آنها از 500 میلیارد ریال (50 میلیارد تومان) یشتر باشد مشمول مالیات خانههای لوکس بوده و مازاد این مبلغ به میزان دو در هزار مشمول پرداخت مالیات میشود.
بر اساس قانون شخصی که در ابتدای سال 1404 به عنوان مالک شناخته میشود، مسئولیت پرداخت مالیات را بر عهده دارد. این مالیات شامل واحدهای مسکونی که در حال ساخت هستند، نمی‌شود. در صورتی که واحد مسکونی تحت مالکیت فردی باشد که تنها یک واحد مسکونی دارد، در صورت تداوم مالکیت در 10 سال گذشته، تا سقف دو برابر سقف مشخص شده در قانون، مشمول پرداخت مالیات نخواهد بود.
جمع‌بندی
مالیات بر خانههای خالی به دلیل کنترل قیمت‌ها و افزایش دسترسی به مسکن، به عنوان ابزار تنظیمی مطرح شده است. براساس قوانین مربوطه، مشاهده و پرداخت مالیات خانههای خالی از طریق سامانه‌ی my.tax.gov.ir انجام میشود. مالیات بر اساس عواملی از جمله تعداد و مدت خالی بودن خانه و ارزش اجاره محاسبه میشود.
در صورت تأخیر در پرداخت، جریمه‌ای به مالیات افزوده میشود. این اقدام در نهایت به کاهش خانههای خالی و ارائه شرایط بهتر برای دسترسی به مسکن کمک خواهد کرد. سعی کردیم در این مقاله به بررسی جزئیات مالیات خانه های خالی بپردازیم در صورت وجود هر گونه ابهام یا سوال درباره این نوع مالیات میتوانید از خدمات مشاوره مالیاتی ازتا بهره مند شوید.
سوالات متداول
1- کدام خانه ها جزو خانه های خالی محسوب میشوند؟
بر مبنای ماده 54 مکرر ق.م.م، خانه‌هایی که بیش از 120 روز در یک سال خالی باشند، اگر یکی از شرایط گفته شده در مقاله را داشته باشد، مشمول مالیات خواهند شد.
2- نحوه اعتراض به مالیات خانههای خالی چگونه است؟
در صورتی که افراد به مالیات خانههای خالی اعتراض دارند باید به سامانه ملی املاک و اسکان کشور به نشانی amlak.mrud.ir مراجعه کرده و نسبت به خوداظهاری و ویرایش اطلاعات مربوط به املاک شناسایی شده به عنوان خانه خالی اقدام نمایند.
3- به چند خانه خالی مالیات تعلق میگیرد؟
به طور کلی همه خانههای خالی مشمول پرداخت مالیات هستند. در واقع به غیر از محل اقامت اصلی و اقامت فرعی، هر تعداد خانه خالی در مالکیت یک فرد باشد، مشمول پرداخ مالیات خواهد بود.
بدون دیدگاه