یکی از معضل‌های بزرگ جوامع و دولت‌های امروزی، تهیه مسکن و توزیع عادلانه آن برای شهروندان خود هستند. بر همین اساس تلاش می‌کنند با اعمال قوانین سخت‌گیرانه این عدالت را برقرار کنند. یکی از قوانین، قانون مالیات بر خانه های خالی است که در این مقاله قرار است به آن بپردازیم. پس با ازتا همراه باشید.
چرا به خانه های خالی مالیات تعلق میگیرد؟
کمبود مسکن در کشور به دلیل وجود تعداد زیادی خانه‌های خالی، نه به دلیل کمبود ساخت و ساز است. به همین دلیل مجلس در تیرماه ۱۳۹۹ طرح مالیات بر خانه‌های خالی را تصویب کرد. این طرح از طریق اعمال مالیات بیشتر نسبت به خانه‌های اجاره‌ای، قیمت خانه‌ها را کاهش داده و دسترسی به خانه برای افراد نیازمند را افزایش میدهد.
محاسبه مالیات خانه های خالی
بسیاری از افراد به اشتباه تصور می‌کنند که مالیات بر خانه های خالی به عواملی مانند قدمت یا فرسودگی بستگی دارد. اما مالیات خانه‌های خالی قدیمی و نوساز یکسان است. بنابراین، اگر خانه‌ای قدیمی به ارث برده‌اید، علاوه بر مالیات بر ارث، پس از مدت زمان معین باید مالیات خانه خالی را نیز پرداخت کنید.
بر اساس مفاد ماده 54 مکرر، مالیات بر خانه‌های خالی بر اساس عواملی مانند تعداد خانه‌های خالی، مدت زمان خالی بودن ملک و ارزش اجاری ملک بر روی خانه‌هایی که بیش از ۱۲۰ روز خالی بودن اعمال میشود.
نرخ مالیات برای خانه‌های خالی در تهران و سایر شهرهای با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر
برای دارندگان ۱ تا ۵ خانه به شرح زیر است.
- سال اول: ۶ برابر ارزش اجاری ملک
- سال دوم: ۱۲ برابر ارزش اجاری ملک
- سال سوم به بعد: ۱۸ برابر ارزش اجاری ملک
نرخ مالیات برای افرادی که بیش از ۵ خانه خالی دارند، به این صورت محاسبه میشود:
- سال اول: ۱۲ برابر ارزش اجاری ملک‌ها
- سال دوم: ۲۴ برابر ارزش اجاری ملک‌ها
- سال سوم به بعد: ۳۶ برابر ارزش اجاری ملک‌ها
این نکته قابل ملاحظه است که، ضرایب مالیاتی فقط در صورتی اعمال میشوند که سال‌های خالی بودن واحد مسکونی متوالی باشند. به عبارت دیگر، اگر واحد مسکونی برای مدتی ساکن داشته باشد و سپس دوباره خالی شود، مالیات خالی بودن آن در سال جدید با نرخ سال اول محاسبه خواهد شد. مالک خانه در صورت نداشتن اعتراض، می‌تواند یک ماه پس از دریافت برگ تشخیص مالیات، برای پرداخت آن اقدام کند. در صورت تأخیر در پرداخت مالیات، به‌ازای هر ماه ۲.۵ درصد جریمه به مالیات افزوده میشود.
نرخ مالیات برای خانه های خالی برای شهرهای با جمعیت کمتر از ۱۰۰ هزار نفر
مطابق ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات مستقیم، مالیات واحدهای مسکونی در شهرهایی با جمعیت کمتر از 100,000 نفر، برابر با 20% مالیات سال اول است. همچنین، مطابق بند 6 تبصره 8 ماده 169 مکرر ق.م.م، اگر مالک وظایف خود را (از جمله تغییر محل اقامت یا خرید و فروش واحد تحت تملک) در زمان مقرر انجام ندهد، مشمول جریمه تأخیر میشود. این جریمه برای هر ماه تأخیر، معادل مالیات سال اول ماده ۵۴ مکرر (6 برابر مالیات اجاره آن ماه) است و به صورت ماهانه محاسبه و مطالبه میشود.
نحوه محاسبه مالیات خانه های خالی
برای محاسبه مالیات خانه خالی، به صورت زیر عمل می‌کنیم.
- ابتدا ارزش اجاره ماهانه برای یک خانه بر اساس متراژ و قیمت اجاره هر متر مربع مشخص میشود.
- سپس، بر اساس ماده 53 قانون مالیات املاک، 25% از این اجاره به عنوان استهلاک کسر میشود.
- بر اساس ماده 131 ق.م.م، مالیات بر اجاره ماهانه به نرخ 15% از مبلغ باقی‌مانده محاسبه میشود.
- و در نهایت، بر اساس ماده 54 قانون مالیات خانه‌های خالی، مقدار محاسبه شده در نرخ مالیاتی که در بالا ذکر شد، ضرب میشود.
اگر در محاسبه مالیات خود دچار مشکل هستید، میتوانید از یک شرکت حسابرسی مشاوره مالیاتی بگیرید.
خانه های خالی در چه صورت مشمل پرداخت مالیات هستند؟
اگر منزل شما در هرکدام یک از دسته‌های زیر قرار گیرد مشمول مالیات بر خانه های خالی میشود.
- خانه موردنظر محل سکونت اصلی یا فرعی مالک نباشد. (سکونت فرعی یعنی داشتن ملک در سایر شهرهای دیگر)
- ملک در شهرهای با بیش از ۱۰۰ هزار نفر جمعیت
- یک سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن ملک یا خانه گذشته باشد. این مدت زمان در پروژه‌های انبوه‌سازی به بیش از ۱۸ ماه می‌رسد.
- خانه حداقل چهار ماه در اجاره نباشد و خالی از سکنه باشد و این ملک تنها خانه صاحب خانه نباشد،
- خانه یا ملکی که توسط مالک در سامانه معاملات املاک وزارت راه و شهرسازی برای فروش یا اجاره ثبت نشده باشد.
- بر اساس تاریخ ثبت سند، حداقل چهار ماه از تاریخ خرید خانه گذشته باشد.
- فرد مستاجر اقامتگاه اصلی داشته باشد.
- خانه پس از نقل و انتقال بیشتر از ۱۲۰ روز خالی باشد.
- خانه‌ای که در صورت وقف بودن، بر اساس وقف‌نامه مشکلی برای اجاره رفتن نداشته باشد.
- مالکانی که بیبش از 5 خانه خالی در سال مالیاتی داشته باشند؛ ضریب مالیاتی آن ها دو برابر ضریب ماده 54 م.م اعمال میشود. یعنی سال اول مهادل 12 برابر مالیات متعلقه، سال دوم معادل 24 برابر مالیات متعلقه، 36 برابر مالیات متعلقه
دولت چگونه خانه های خالی مشمول مالیات را تشخیص میدهد؟
در گذشته، شناسایی و محاسبه مالیات خانه‌های خالی بسیار دشوار بود. نبود یک سیستم یکپارچه و عدم هماهنگی نهادهای مختلف، کار شناسایی و اعمال مالیات بر واحدهای خالی را پیچیده می‌کرد. اما اکنون، با پیشرفت تکنولوژی‌های مجازی، این روند بسیار ساده‌تر شده است. امروزه تمامی مالکان و صاحبان خانه‌ها باید اطلاعات املاک خود را در سامانه اسکان و املاک کشور ثبت کنند.
این سامانه، ایجاد شده توسط وزارت مسکن و شهرسازی برای مالیات بر خانه‌های خالی، شامل اطلاعات کد پستی و وضعیت سکونت هر خانه است.
طبق قانون مالیات بر خانه‌های خالی تصویب‌شده توسط شورای نگهبان، نهادهای دولتی و بانک‌ها موظف‌اند تنها با دریافت نشانی و کد پستی به مردم خدمت‌رسانی کنند، که این امر باعث میشود شناسایی محل سکونت افراد سریع‌تر و دقیق‌تر انجام شود. در صورت عدم پرداخت مالیات به علت یکپارچه بودن سیستم، زمانی که شما اطلاعات خود در خدمات دولتی ثبت کنید به سازمان مالیات نیز ارسال میشود وکلیه مالیات‌های پیشین نیز به همراه جریمه از فرد متخلف دریافت خواهد شد.
در صورتی که مالک اطلاعات خانه خود را ثبت نکند، پیامکی مبنی بر لزوم شفاف سازی املاک دریافت خواهند کرد و مالک تا 60 روز پس از دریافت این پیامک مهلت دارد که اطلاعات املاک خود را در سامانه ثبت کند در غیر این صورت ملک شخص جزو املاک خالی محسوب شده و فرد مشمول پرداخت مالیات خانه های خالی خواهد بود.
مالیات خانه های لوکس 1402
به طور خلاصه قوانین مالیاتی مربوط به خانه های لوکس به شرح زیر است.
- طبق بند ع تبصره 6 قانون بودجه کل کشور سال 1402 زمین‌های بدون اعیان با کاربری‌های مسکونی، اداری و تجاری، باغ ویلاهای مجاز (با احتساب عرصه و اعیان)، و خانه‌های مجلل (لوکس) با ارزش بیشتر از دویست میلیارد ریال، مشمول مالیات به میزان دو در هزار میشوند. پرداخت مالیات این خانه ها بر عهده مالک هستند.
- تمامی واحدهای مسکونی و باغ ویلاهایی که ارزش عرصه و اعیان آنها بیش از ۲۰۰ میلیارد ریال (معادل ۲۰ میلیارد تومان) باشد، در سال ۱۴۰۲ مشمول مالیات بر خانه‌های لوکس میشوند.
- طبق تبصره ۲ ماده ۴ مصوبه هیئت دولت، شهرداری‌ها موظف‌اند ظرف ۱۵ روز از تاریخ استعلام، وضعیت مجاز یا غیرمجاز بودن باغ ویلاها را به سازمان امور مالیاتی اعلام کنند. همچنین، بر اساس ماده ۵ این مصوبه، باغ ویلاهای غیرمجاز مشمول مالیاتی به میزان ۲ برابر باغ ویلاهای مجاز خواهند بود.
مالیات خانه های کلنگی
به ملکی که غیر قابل استفاده باشد و می بایست مجددا تخریب و نوسازی شود، خانه کلنگی می‌گویند. در کشور ما، خانه‌هایی که ۲۵ یا ۳۰ سال از ساخت آنها می‌گذرد، معمولاً در دسته خانه‌های کلنگی قرار می‌گیرند. یکی از پرسش‌های رایج مالکان این است که آیا اگر یک ملک به دلیل فرسودگی قابلیت اجاره دادن نداشته باشد، مشمول مالیات خانه خالی میشود؟
قانوناً، حالت فرسودگی ملکی برای عدم مشمولیت در مالیات خانه خالی نیست و به هر حال، ملک مورد اشاره مشمول مالیات خانه خالی خواهد بود. از این رو، پس از دریافت اخطار مربوط به مالیات خانه های خالی، مالک باید به سامانه مربوطه جهت اقدامات اظهارنامه مالیاتی مراجعه نماید.
نحوه استعلام و مشاهده مالیات خانه های خالی
براساس اعلام سازمان امور مالیاتی کشور، برای مشاهده و استعلام میزان مالیات خانه‌های خالی، میتوانید از طریق درگاه ملی خدمات مالیات به آدرس my.tax.gov.ir عمل کنید. ابتدا، در صفحه اصلی این درگاه، بر روی گزینه ثبت نام کلیک کنید و اطلاعات مورد نیاز خود را وارد کنید، از جمله کد ملی، تاریخ تولد و شماره تلفن همراه (باید به نام شما باشد). پس از تکمیل این مراحل و وارد کردن تصویر امنیتی، گزینه ثبت نام را بزنید.
سپس، نام کاربری شما ( کد ملی ) و کلمه عبور به شماره تلفن همراه شما پیامک میشود. بعد از دریافت پیامک، با وارد کردن نام کاربری و کلمه عبور، وارد پنل کاربری خود شوید. در پنل کاربری، یک کد شش رقمی به شماره تلفن همراه شما ارسال میشود که باید آن را وارد کنید تا بتوانید میزان مالیات خانه خالی خود را مشاهده و استعلام کنید.
در این صفحه، با کلیک بر روی عبارت “واحدهای مسکونی خالی از سکنه” در منوی سمت راست، میتوانید اطلاعات ملک خود را به عنوان خانه خالی مشاهده کرده و برای پرداخت بدهی مالیاتی خود اقدام کنید. آخرین مهلت پرداخت این مالیات تا 30 بهمن ماه جاری می‌باشد.
در راستای اجرای این قانون، در ۹ ماهه سال گذشته، ۵۶۸ هزار خانه خالی شناسایی شد که با بررسی عملکرد سه ماهه درآمدهای مالیاتی در سال جاری در این مدت تنها فقط ۵ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان مالیات خانه های خالی دریافت شده که مبلغ بسیار ناچیزی است.
مهلت پرداخت مالیات بر خانه خالی
مالکان خانه های خالی پس از ابلاغ مبلغ نهایی مالیات، یک ماه فرصت دارند تا آن را پرداخت کنند. در صورت عدم پرداخت، برگ قطعی مالیات صادر و مبلغ از ایشان مطالبه میشود. مالکان تا تاریخ 31تیر ماه هر سال فرصت دارند تا اظهارنامه املاک خود را برای اداره مالیات ارسال کنند. اگر به این برگ اعتراض کنند، موضوع در هیأت‌های حل اختلاف مالیاتی بررسی خواهد شد. اگر پس از این مراحل، مالکان همچنان مالیات قطعی را پرداخت نکنند، خانه های خالی ممنوع‌المعامله میشوند و اجازه نقل و انتقال ملک از انها سلب خواهد شد.
اگر دفترخانه‌ای بدون دریافت مفاصاحساب مالیاتی مربوط به ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم اقدام به انتقال کند، در پرداخت مالیات مسئولیت مشترک خواهد داشت. توجه داشته باشید برای نقل و انتقال خانه‌ها، باید مالیات نقل و انتقال ملک را پرداخت کنید.
جمع‌بندی
مالیات بر خانه‌های خالی به دلیل کنترل قیمت‌ها و افزایش دسترسی به مسکن، به عنوان ابزار تنظیمی مطرح شده است. براساس قوانین مربوطه، مشاهده و پرداخت مالیات خانه‌های خالی از طریق سامانه‌ی my.tax.gov.ir انجام میشود. مالیات بر اساس عواملی از جمله تعداد و مدت خالی بودن خانه و ارزش اجاره محاسبه میشود.
در صورت تأخیر در پرداخت، جریمه‌ای به مالیات افزوده میشود. این اقدام در نهایت به کاهش خانه‌های خالی و ارائه شرایط بهتر برای دسترسی به مسکن کمک خواهد کرد. سعی کردیم در این مقاله به بررسی جزئیات مالیات خانه های خالی بپردازیم در صورت وجود هر گونه ابهام یا سوال درباره این نوع مالیات میتوانید از خدمات مشاوره مالیاتی ازتا بهره مند شوید.
سوالات متداول
کدام خانه ها جزو خانه های خالی محسوب میشوند؟
بر مبنای ماده 54 مکرر ق.م.م، خانه‌هایی که بیش از 120 روز در یک سال خالی باشند، اگر یکی از شرایط گفته شده در مقاله را داشته باشد، مشمول مالیات خواهند شد.
بدون دیدگاه